نظام التسجيل العقاري العيني في المملكة العربية السعودية هو أحد الأنظمة المعتمدة من قبل حكومة المملكة لتنظيم خدمات تسجيل الوحدات العقارية، من أجل وصفها وتحديدها على وجه الخصوص، وليس كمالك لها، مما يقلل النزاعات. المتعلقة بالوحدات العقارية وتعمل على ضمان إثبات حقوق الملكية إلى حد كبير دون الحاجة إلى دعاوى لإثبات الملكية التي يتم رفعها للقضاء السعودي، ويعمل النظام على تعزيز المواقف القانونية لأصحاب هذه الوحدات.

نظام التسجيل العقاري

نظام التسجيل العقاري العيني هو أحد الأنظمة التي طورتها المملكة العربية السعودية في السنوات الأخيرة بهدف تحديد وتنظيم ملكية العقارات، وكذلك تحديد العقارات وتسهيل إدارتها. قبل أن نتعرف على نظام التسجيل العقاري علينا أن نتعرف على أنواع التسجيل العقاري المعمول بها في الأنظمة التشريعية في العالم والتي تتكون من نوعين

  • الأول التسجيل الشخصي، ومن خلال هذه الطريقة يتم تسجيل الحقوق الناتجة عن ملكية العقار باسم الأشخاص وليس في طبيعة العقار نفسه، مما يولد العديد من النزاعات والمشاكل القانونية الناشئة عن عدم وجود معلومات دقيقة. . التعرف على العقار مما يجعله مجهولاً في حد ذاته، لأن العقار يعرف باسم صاحبه، وليس بوجوده الفعلي، وهذه الطريقة في التسجيل العقاري جلبت العديد من المشاكل، لذلك تم التخلي عنها من قبل معظم الأنظمة القانونية وهي لم تعد قابلة للتطبيق في معظم البلدان النامية والمتقدمة.
  • الثاني التسجيل العيني، وبدأ يظهر في منتصف القرن التاسع عشر الميلادي في أستراليا، وبما أن هذه الطريقة تمتعت بالاستقرار وتحديد الملكية، ولتجنب المشاكل التي كانت تظهر في نظام التسجيل العيني، اتجهت الدول إلى العمل بهذا النظام، وكل دولة طورته وفق ما يتناسب مع أسلوب حياتهم.

من الدول التي عملت بنظام التسجيل العيني للأموال غير المنقولة أنشأت المملكة العربية السعودية نظام التسجيل العيني عام 1423 هـ، بناءً على قرار مجلس الوزراء السعودي رقم 42 تاريخ 02/9/1423 هـ. المرسوم رقم م / 6 الصادر بتاريخ 2/11/1423 هـ. ينظم القانون أحكام التسجيل العيني للعقار في المملكة العربية السعودية، ويوضح العقارات الخاضعة لهذا النظام، وكذلك القانون الذي يشير إليه السجل التجاري والإجراءات التي تتبعها وزارة الشؤون البلدية والقروية. تلتزم Rurales بالتعاون مع وزارة العدل في توثيق وتسجيل العقارات، وكذلك المستندات اللازمة لتسجيل الوحدات العقارية في السجل العقاري، وسندات الملكية، والشهادات والعقوبات لعدم الامتثال لقواعد الأحكام المعتمدة من قبل النظام.

خصائص نظام التسجيل العيني للعقار

نظام التسجيل العقاري هو النظام الذي تعمل به معظم دول العالم، لأن هذا النظام استطاع توفير أقصى درجات الحماية التي توفرها الأنظمة القانونية للعقار وصاحبه، كما يساعد على توفير الحماية القانونية للمعاملات التي تتم في العقارات، وبالتالي يؤثر إيجابًا على الثقة في سوق عقارات الدولة، مما يؤدي بالضرورة إلى زيادة الطلب على العقارات فيه، على عكس الحالات التي لا يوجد فيها استقرار في هذا المجال، عندما يتعلق الأمر بالعقار، إن العقارات في تلك الدول مليئة بالمخاطر، مما يؤدي إلى إحجام الناس عن التجارة معهم، ومن أهم المزايا التي ينص عليها نظام تسجيل العقارات في المملكة العربية السعودية ما يلي

  • توفير الحماية القانونية للممتلكات من خلال سجل الملكية الذي يتمتع بسلطة مطلقة لا جدال فيها.
  • توفير إمكانية تحديد الوضع القانوني للممتلكات للأشخاص الذين يرغبون في القيام بأي عمل قانوني عليه، مثل البيع أو الإيجار أو الرهن العقاري أو الاستغلال أو الأحكام القانونية الأخرى.
  • تحديد الموقع الدقيق للعقار وتحديد أوصافه ومساحته وحدوده وجميع الحقوق المدرجة في العقار.
  • يساعد النظام الجديد، من خلال سجل الملكية، في القضاء على حالات التعددية، وكذلك المنازعات المتعلقة بحقوق الملكية على نفس الممتلكات.
  • ساعد نظام التسجيل العقاري في الحد من المنازعات المتعلقة بملكية العقارات.
  • عمل النظام على تقليل النزاعات الحدودية العقارية من خلال تعدي الجيران على ممتلكات جاره.
  • يضمن التعريف الدقيق لجميع البيانات المتعلقة بالممتلكات في السجل العقاري عدم انتهاك أي جزء من الممتلكات أو الاستيلاء عليها، لأن جميع المعلومات المتعلقة بها مكتوبة بشكل قاطع ولا تقبل أي سؤال.
  • ينشأ عدد كبير من الخلافات بسبب تشابه أسماء الملاك على الممتلكات التي يمتلكونها، وبالتالي فإن سجل الملكية ساهم في الحد من هذه المشاكل ومنعها تمامًا.
  • يساعد النظام في تثبيت ملكية الممتلكات من خلال حماية المالك من الدعاوى القضائية المتعلقة بالممتلكات الخبيثة.
  • من خلال التحديد الدقيق لجميع المعلومات المتعلقة بالممتلكات، ساعد النظام في تسهيل إجراءات التسجيل، فضلاً عن تقليل الوقت اللازم لإتمام هذه المعاملات.

شرح نظام التسجيل العقاري

نظام التسجيل العيني للعقار في، هو نظام قانوني ينص على إنشاء سجل تجاري لكل وحدة عقارية، في هذا النظام تُفهم الوحدات العقارية على أنها جميع الأراضي المملوكة لشخص واحد أو أكثر، وتقع في نفس الممتلكات العقارية دون فصل أجزائها بفاصلة من الممتلكات العامة أو الخاصة، ودون أن يكون لأحد الطرفين التزامات غير الأولى، وكذلك الأراضي المخصصة للخدمات العامة والمناجم والمحاجر.

كما يضمن القانون مراعاة توصيف العقارات بأمانة من خلال إحداثياتها وأوصافها وشكلها القانوني والحقوق والالتزامات المترتبة عليها. كما يحدد النظام الاختصاصات التي يتم تفويضها لكل من وزارتي الشؤون البلدية والقروية في المملكة العربية السعودية ووزارة العدل لتسجيل وتوثيق العقارات.

كما تحدد الخرائط التي تعتمد عليها في تحديد العقارات. وأحكام قيد العقارات والمعاملات التي تتم فيه من قبل المالك والورثة والموهوبين أو الموصى لهم وطرق الاستفادة منه لكل منهم وضرورة تسجيل أي من المعاملات. التي تجري. أ، البيع أو الإيجار أو الميراث، والأحكام المتعلقة بالحقوق الحقيقية للممتلكات غير المنقولة والاكتتاب التفضيلي.

كما ينظم القانون الكيانات التي تقدم أمامها طلبات نقل ملكية العقارات واعتمادها، والمعدلات المخصصة لتسجيل التصرفات القانونية التي تتم على الوحدة العقارية، والضوابط المتعلقة بالتمويلات التي قد تؤدي إلى التغيير. في أي من الاختبارات المساحية للنظر فيها قبل الموافقة على التفريغ. كما يتضمن أحكامًا تتعلق بضرورة إثبات أي تغييرات تطرأ على الوحدة العقارية بسبب الهدم والبناء والإصلاح. وكذلك الأحكام المتعلقة بتقسيم العقارات. بالإضافة إلى ما سبق، يحدد النظام الأحكام المتعلقة بسندات الملكية ومنحها، وشهادات البيانات، وأخيراً، ينظم القانون العقوبات المتعلقة بعدم الامتثال لأي من الأحكام المنصوص عليها في القانون.

شرح المادة 36 من نظام تسجيل الملكية العيني

يحدد نظام التسجيل العقاري الشكل والآلية التي يتم من خلالها تسجيل الوحدة العقارية في السجل العقاري لأول مرة، وكذلك الأحكام التي يتم إصدارها على العقار بعد إتمام التسجيل. 36 من النظام تنص على ما يلي

“يجب تسجيل جميع الأحكام التي تنشئ أو تتصرف في أو تعدل أو تقضي على أي من الحقوق العقارية الأصلية أو التبعية في السجل العقاري، وكذلك الأحكام النهائية التي تثبت أي منها، وتشمل هذه الأحكام قسمة العقارات.، بحد ذاتها، الوقف، الميراث والرهن وآثاره لا تنطبق على الغير إلا من تاريخ التسجيل.

عندما تتطلب هذه المادة أن يتم تسجيل جميع الأحكام التي تنشئ أيًا من الحقوق الأصلية أو التابعة على الممتلكات في السجل العقاري للممتلكات، وكذلك الأحكام النهائية التي تنشئ حقًا أو حكمًا على الممتلكات، مع بحاجة إلى معرفة أن آثار هذه الأحكام لا تنطبق على أطراف ثالثة (الأشخاص الذين يتعاملون مع أولئك الذين لديهم حقوق على العقارات) إلا من تاريخ تسجيلهم وإثباتهم في سجل الملكية، والإجراءات التي يجب إثباتها في وفقا لهذه المادة هي

  • الحقوق العينية هي حقوق تنشأ بشكل مستقل، مثل الملكية.
  • الحقوق التبعية العينية هي تلك الحقوق التي ينبني وجودها على حق آخر وهو حق عيني بقدر ما تعتمد عليه من حق الانتفاع والارتفاق والاستغلال.
  • قسم العقارات.
  • الارادة.
  • هبة او منحة.
  • ميراث.
  • محاكمة الرهن العقاري.

اللائحة التنفيذية لنظام التسجيل العقاري العيني

صدرت اللائحة التنفيذية لنظام التسجيل العقاري في المملكة العربية السعودية بموجب قرار مجلس الوزراء رقم 7 / ب / 3887 وتاريخ 1423/2/1423 هـ، وقرار وزير العدل رقم 4493 وتاريخ 6/14. / 1425 هـ وتعميم معالي وزير العدل رقم 13 / ت / 2476 وتاريخ 23/6/1425 هـ المتضمن الأحكام المتعلقة بالتسجيل وتحديد المقصود بتسجيل العقارات في النظام، وتشكيل اللجان التي تقترح المناطق والمدن التي يطبق فيها النظام، وتحديد الحالات التي يصعب فيها تطبيق الضوابط العقارية الموحدة، وإبداء الرأي في الموضوعات التي يحيلها إليها وزير العدل.

كما حددت القاعدة الشروط المطلوبة لاعتبار الأرض وحدة عقارية خاضعة لهذا النظام. كما حددت اللائحة التنفيذية أسباب اكتساب حقوق الملكية بشكل حصري، والطريقة النهائية التي يتم بها تحديد بيانات العقارات الخاضعة للنظام. والأحكام الأخرى المتعلقة بالضوابط والشروط التي يتم من خلالها تنفيذ جميع أحكام النظام.

رابط نظام التسجيل العقاري

قام مجلس الخبراء بمجلس الوزراء بالمملكة العربية السعودية بإتاحة نظام التسجيل العيني للعقار من خلال موقعه الإلكتروني، والذي من خلاله ينشر جميع قوانين وأنظمة المملكة حتى تكون متاحة لها. التصور. من قبل المواطنين والمقيمين والمحامين والمستفيدين من هذه الأنظمة، ونظام تسجيل الملكية العينية الصادر في عام 2002 أدناه. بالنسبة للخدمات البلدية والتخطيط العمراني وأنظمة التنمية، فإن النظام مكتمل “”.

كما يتيح لك الموقع اختيار اللغة التي يتم تقديم النظام بها، حيث أنه متوفر باللغتين العربية والإنجليزية، بالإضافة إلى عرض المستند الأصلي للنظام وإمكانية طباعته أيضًا.

وهنا وصلنا إلى خاتمة المقال. من خلاله تعرفنا على نظام تسجيل العقارات ولوائحه التنفيذية في المملكة العربية السعودية، وأبرز الأحكام التي يشملها هذا النظام.